Dükkân, ofis veya depo kiralayan işletmelerin en sık sorduğu soru: "Ev sahibi fatura kesmiyor, kirayı nasıl gider yazarım?" Cevap kiraya verenin kim olduğuna bağlıdır. Kiraya veren şahıssa fatura yoktur, siz stopaj kesersiniz; kiraya veren şirket veya ticari işletmeyse fatura gelir, stopaj kesilmez.
Kısa cevap
| Kiraya veren | Belge | KDV | Stopaj |
|---|---|---|---|
| Şahıs; mülk bir işletmeye kayıtlı değil (en yaygın) | Fatura yok; sözleşme + banka dekontu | Yok | Kiracı keser, muhtasarla beyan eder |
| Şirket (Ltd., A.Ş.) | Kiraya veren fatura keser | Var | Yok |
| Şahıs işletmesi; mülk işletmenin aktifine kayıtlı | Kiraya veren fatura keser | Var | Yok |
Kiraya veren şahıssa: stopaj sizin işiniz
Gelir Vergisi Kanunu md. 94'e göre şirketler ve gerçek usulde (bilanço veya işletme esasına göre) defter tutan işletmeler, ödedikleri kira üzerinden stopaj (tevkifat) yapmak zorundadır. Kural kiralananın işyeri ya da konut olmasına bakmaz; şirketin müdürüne tuttuğu konut için de geçerlidir.
- Sözleşmede brüt kirayı yazın. Sözleşmede yalnızca net tutar yazıyorsa stopaj dahil brüt tutarı hesaplamanız gerekir; bu, en sık anlaşmazlık konusudur.
- Her ay kiraya verene stopajı düşülmüş net kirayı bankadan ödeyin; açıklamaya "… ayı kira ödemesi" yazın.
- Kestiğiniz stopajı o dönemin Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi'ne ekleyip ödeyin (çoğu işletmede muhasebeci yapar; ona sözleşmeyi ve dekontları verin).
- Gider olarak brüt kirayı kaydedin.
Kiraya veren, kesilen stopajları Dijital Vergi Dairesi'ndeki "Adıma Yapılan Kira Ödemeleri ve Kesintileri" ekranında görür ve yıllık beyannamesinde mahsup eder. Bu yüzden ev sahibinizin size ayrıca makbuz vermesi gerekmez.
Kiraya veren şirket veya ticari işletmeyse: fatura isteyin
- Kiraya veren her ay (veya sözleşmedeki dönemde) size KDV'li fatura keser.
- Siz stopaj kesmezsiniz; faturadaki tutarın tamamını ödersiniz.
- Faturadaki KDV'yi, diğer alışlarınız gibi indirim konusu yaparsınız.
- Kiraya verenin durumunu bilmiyorsanız sorun: şahsın mülkü işletmesine kayıtlıysa o da fatura keser ve stopaj kesilmez.
Banka ile ödeme zorunlu
Konut ve işyeri kiralarında, tutardan bağımsız olarak, kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılıp belgelenmesi zorunludur (328 Seri No.lu GVK Genel Tebliği). Havale, EFT, internet bankacılığı ve şubeden kiraya verenin hesabına "kira ödemesi" açıklamasıyla yatırma geçerlidir; elden nakit ödeme geçerli değildir ve ceza sebebidir.
Kirayı gider yazmak için gerekenler
- Kira sözleşmesi (brüt tutar, dönem, taraflar),
- Her ödemenin banka/PTT dekontu,
- Şahıs kiraya verende: stopajın muhtasarda beyan edilip ödenmesi,
- Şirket/işletme kiraya verende: o döneme ait fatura.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi şahıs ama fatura istiyorum, kesebilir mi?
İşyeri bir işletmeye kayıtlı değilse kiraya veren fatura kesmez; kesmesi de gerekmez. Sizin için geçerli belgeler sözleşme, dekont ve muhtasar beyandır.
Basit usul mükellefiyim, stopaj keser miyim?
GVK md. 94 tevkifat yükümlülüğünü gerçek gelirini beyan etmeye mecbur olanlara verir; basit usulde durumunuzu mali müşavirinize doğrulatın.
Stopajı kiraya veren ödesin diye anlaştık, olur mu?
Vergiyi kesip beyan etmekten kiracı sorumludur. Taraflar kira bedelini buna göre belirleyebilir, ama beyan ve ödeme yükümlülüğü yine sizdedir.
Kira artışında ne değişir?
Yeni brüt tutar sözleşmeye veya ek protokole yazılmalı; stopaj ve gider yeni tutar üzerinden hesaplanır.